Tener una propiedad en alquiler en España puede ser una excelente manera de obtener ingresos pasivos y aprovechar una inversión inmobiliaria. No obstante, uno de los desafíos más comunes que enfrentan los propietarios de pisos en alquiler en España es el incumplimiento de pagos por parte de los inquilinos. Esta situación puede causar tensiones y problemas financieros.

A continuación, te ofrecemos estrategias y consejos para abordar a un inquilino moroso.

¿Bajo qué circunstancias puedes desalojar a un inquilino?

Antes de tomar medidas, es esencial conocer cuándo es legalmente viable desalojar a un inquilino. Aunque la ley respalda al propietario, resolver este tipo de conflictos puede llevar tiempo, a menudo entre ocho meses y un año.

El Código Civil, en su artículo 1.569, establece que el impago es una razón válida para iniciar el proceso de desalojo. Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 27, señala que con un mes de retraso en el pago, se puede finalizar el contrato de alquiler y solicitar al inquilino que abandone la propiedad.

No obstante, esto es España: la tradicional picaresca patria y las delirantes garantías del inquilino juegan en tu contra.

Estrategias para gestionar a un inquilino moroso

1. Diálogo inicial: Antes de tomar medidas legales, intenta hablar con el inquilino. A veces, un simple recordatorio o comprensión de su situación puede resolver el problema. Si persiste el conflicto, asegúrate de tener evidencia escrita, como un burofax, que puede ser útil en futuras acciones legales.
2. Negociación: Si el inquilino reconoce la deuda pero enfrenta dificultades financieras, intenta negociar un plan de pago o una reducción temporal.
3. Acción legal: Si no se llega a un acuerdo, es el momento de considerar acciones legales. Es recomendable contar con un abogado que te guíe en el proceso y te informe sobre los pasos a seguir.
4. Juicio: Si el inquilino se opone a la demanda, el caso puede llegar a juicio. Aunque es probable que recuperes tu propiedad, es posible que no recuperes las rentas adeudadas.

Lo que no debes hacer

Es crucial evitar acciones impulsivas que puedan complicar la situación legal. Entre ellas:

1. Cambiar la cerradura sin autorización judicial: Aunque pueda parecer una solución rápida para evitar que el inquilino acceda a la propiedad, hacerlo sin una orden judicial es ilegal. El inquilino tiene derechos sobre la vivienda mientras esté vigente el contrato de alquiler, y privarle del acceso puede resultar en sanciones para el propietario.
2. Interrumpir servicios básicos como agua o electricidad: Cortar los suministros esenciales es una táctica que algunos propietarios podrían considerar para presionar al inquilino. Pero, incomprensiblemente, según la legislación española esta acción es ilegal y puede ser considerada como coacción. Además, puede dar lugar a reclamaciones por daños y perjuicios si el inquilino sufre algún perjuicio a causa de la interrupción.
3. No mantener la vivienda en condiciones habitables: Independientemente de la situación de impago, el propietario tiene la obligación de asegurarse de que la vivienda se mantenga en condiciones adecuadas para su habitabilidad. Esto incluye reparaciones esenciales y el mantenimiento de servicios básicos. Negligenciar esta responsabilidad puede dar al inquilino argumentos legales en su favor.
4. Usar amenazas o violencia: La intimidación, ya sea verbal o física, es completamente inaceptable y puede tener graves consecuencias legales. Además de ser un delito, estas acciones pueden dañar gravemente tu reputación como arrendador y complicar futuros alquileres.

Además, recuerda documentar todas las comunicaciones y acciones relacionadas con el inquilino. Mantener un registro detallado te será de gran ayuda si la situación llega a los tribunales.

Prevención: la mejor estrategia

Antes de formalizar cualquier contrato de alquiler, es esencial realizar una revisión exhaustiva del historial crediticio del posible inquilino. En España, existen registros específicos de inquilinos morosos que recopilan información sobre personas que han incumplido sus obligaciones de pago en alquileres anteriores. Al consultar estos registros:

• Obtendrás una visión clara de la solvencia y fiabilidad del inquilino potencial.
• Podrás identificar patrones de comportamiento relacionados con impagos o conflictos anteriores con otros propietarios.
• Reducirás el riesgo de enfrentarte a situaciones de morosidad en el futuro.

Es importante recordar que, aunque un inquilino aparezca en estos registros, siempre es recomendable dialogar y entender las circunstancias que llevaron a esa situación. En algunos casos, puede haber sido un incidente aislado o una situación económica puntual que ya ha sido resuelta.

Seguro contra impagos:

El mercado de seguros ha evolucionado para ofrecer soluciones específicas a los propietarios que alquilan sus propiedades. Los seguros contra impagos de alquiler se han convertido en una herramienta valiosa para muchos arrendadores, y aquí te explicamos por qué:

• Respaldo legal: Estos seguros suelen incluir asesoramiento y respaldo legal en caso de conflictos con el inquilino. Esto significa que, en caso de impago o cualquier otro problema, tendrás a un equipo de profesionales listos para guiarte en el proceso.
• Cobertura de rentas impagadas: Una de las principales ventajas de estos seguros es que, en caso de impago por parte del inquilino, la aseguradora puede cubrir las rentas adeudadas por un período determinado, generalmente varios meses.
• Adelanto de rentas: Algunas pólizas ofrecen la posibilidad de adelantar las rentas impagadas mientras se resuelve la situación. Esto puede ser especialmente útil para propietarios que dependen del alquiler para cubrir gastos mensuales.
• Otros servicios incluidos: Además de la cobertura de impagos, muchos seguros ofrecen servicios adicionales como defensa jurídica, asesoramiento legal, o incluso cobertura de posibles daños a la propiedad causados por el inquilino.

Al considerar un seguro contra impagos, es esencial leer detenidamente las condiciones y coberturas de la póliza, comparar diferentes ofertas y elegir la que mejor se adapte a tus necesidades y al perfil de tu propiedad.

En resumen, aunque enfrentar a un inquilino moroso puede ser desesperante y hacerte pensar en la absurda inseguridad jurídica de este país, es importante no perder los nervios. Con la información y estrategias adecuadas, puedes gestionar la situación de manera efectiva y legal. La prevención y el conocimiento son tus mejores aliados.